上越市のお住まいの皆様　仮換地の相続対策にご利用ください。

上越市の区画整理事業エリア内に土地をお持ちの方へ

 区画整理事業はスタートから完了まで、通常5年から9年の長い期間がかかります。その間に、所有者の土地は仮換地に指定され、従前の土地が登記簿に残される形となります。
実際の仮換地が存在し、登記簿上は従前の土地が残された状態となっても、所有者の皆様には、建物の新築、相続の発生、生前贈与の希望、仮換地の売却等の様々な資産の移転に伴う課題が発生してしまいます。
しかし、区画整理事業の完了していない仮換地であるために、複雑な手続きや税務上の問題から、本来行っておくべき対策ができずに先延ばしになっている事例が多く見受けられます。

区画整理事業が完了していない状態でもできる相続対策は、普通の土地と同様に数多くあります。

下記5つの事例を参考にしていただき、先延ばしになっている相続対策を進めてみてはいかがでしょうか。

事例1 家族信託を使った認知症対策と争族防止対策

区画整理事業が始まってから父が亡くなりました。母と同居の長男は、母が相続した仮換地の自宅と預金を、家族信託の仕組を使って長男の名義に変更することにしました。高齢の母の認知症対策と、自宅をスムーズに長男に相続させるための対策です。

・ワンポイントアドバイス
仮換地でも家族信託ができます。また、仮換地の従前の土地の相続登記を済ませていない方もいらっしゃいます。このような相続対策をする時に確認しておきましょう。従前の土地を子供の名前にしておけば、その後の換地処分の交渉や手続きも高齢の親の手間が省けます。

事例2 土地を生前贈与してもらい自宅の建築を行う

父は区画整理事業のエリア内に土地をいくつか持っています。今回次男が自宅を建てるにあたり、仮換地の一区画を、相続時精算課税制度を使って次男に生前贈与してもらい次男の自宅を建てることにしました。

・ワンポイントアドバイス
仮換地でも相続時精算課税制度は使えます。区画整理事業が完了した後で値上がりが見込まれる土地であれば相続時精算課税制度を使っておけば相続税の節税につながる可能性があります。 

事例3 遺言を作成して“争続”を防止し相続手続きを簡素化

高齢の父は区画整理事業のエリア内に土地を所有しています。遺言は区画整理事業が終わった後で書けばよいと考えていたようですが、万一認知症になって遺言が書けない状態になることもあるし、遺言を書いておけば遺族の相続手続きが簡素化されて余分な手間がかからないことを知り書く気になってくれました。

・ワンポイントアドバイス
区画整理事業は長い年月がかかる事業です。事業の途中でなくなってしまう方もいらっしゃいますし、認知症等で遺言が残せなくなってしまう方もいらっしゃいます。仮換地も遺言の対象にできますので思い立った時に作成しておきましょう。

事例4 遺言で仮換地を売却して相続税の支払と遺産分割に

父は遺言で仮換地を売却して、そのお金を家族に分配し、相続税の支払いにも充てるように書いてくれました。区画整理事業終了後の土地活用も家族では考えられなかったのでこの遺言に助けられました。

・ワンポイントアドバイス
区画整理された土地は、従前の土地より売りやすく、価格も上がることが予想できます。相続後に換金して預金の分配や相続税の支払いに充てることも可能です。 

事例5 仮換地に小規模宅地の特例がスムーズに使える準備を

区画整理事業のエリア内にご自宅をお持ちの方も、相続税の節税の特例　小規模宅地の特例　を使って評価額を80%オフとすることができる可能性があります。この特例を使うには、被相続人(亡くなった方)の居住の状況や同居親族の同居の状況等に適用条件があります。
区画整理事業の間に、家の移築等、家族の居住に関する話し合いがもたれる場があると思います。あらかじめ、相続税のシミュレーションを行っておいて、小規模宅地の特例が使える条件を整えておくことをお勧めします。

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