土地の相続税評価でよくある
4つのポイント

1

路線価と倍率方式の違い

ざっくり説明

相続税の土地評価は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
・都市部の土地 → 路線価方式(道路に設定された価格×奥行や形状などで調整)
・地方の土地など → 固定資産税評価額×倍率(国税庁が定めた地域別の倍率)

よくある落とし穴

・実際の売買価格ではなく、相続税評価のルールに基づくため、市場価格と乖離することがある
・どちらの方式が適用されるか誤って判断すると評価額が大きくズレる

2

小規模宅地等の特例の適用可否

ざっくり説明

居住用や事業用の土地に該当すれば、最大80%減額される特例があります(条件付き)。
・居住用:330㎡まで80%減額
・事業用:400㎡まで80%減額

よくある落とし穴

・「共有名義」や「別居の子」などでは適用できない場合がある
・「申告しないと適用されない」ため、知らないと大きな損失になる
・要件(居住実体や事業継続など)を満たしていないと適用外に

3

不整形地や無道路地の評価

ざっくり説明

土地の形や接道状況が悪い場合、評価減の調整(補正)が可能です。
例:間口が狭い、奥行が極端に長い、道路に接していないなど

よくある落とし穴

・補正率の適用を忘れると評価が高く出てしまう
・実際は活用しづらい土地でも、適切な補正を行わないと高額評価に

4

地積(登記面積と実測面積)の確認

ざっくり説明

相続税評価では「登記簿上の地積」が基本ですが、実測との差が大きいと評価が変わる場合もあります。特に「筆ずれ」や「越境」などは注意が必要です。

よくある落とし穴

・登記上は広くても、実際は他人の敷地を含んでいたりする
・評価時に実測し直しても申告上の根拠にならないことがある
・評価減を狙って実測面積を主張しても、税務署に否認されるリスクあり

ワンポイント

  • 路線価が無い地域=倍率方式。倍率×固定資産税評価額による評価が原則です。
  • 補正率は国税庁の通達+各税務署実務で微調整されるため、事例に詳しい税理士へ確認するのが安全です。

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