よくある質問

解決の方向

私どもの事務所で簡易シュミレーションを行ったところ、相続税が500万円近くかかることがわかりました。

ご主人そして奥様の順番で退職金を支給して株価を下げて、贈与税の配偶者の特別控除を使ってご自宅の贈与をしておくこと。

さらに息子夫妻と孫への贈与を計画することで、大幅に節税できる事がわかりました。

これから息子夫妻と話をして計画を実行に移す予定です。

不動産の維持管理にはお金がかかります。空き家を住める状態にしておくには、時折換気が必要ですし、古くなった建物は修繕費も必要です。また、農地や空き地の草刈りをする必要に迫られます。草ボウボウにしておくと近隣からクレームが来るのです。田舎の不動産を所有している経験を持っている人や、専門家の意見を聞いて、維持するための費用の見積もりはしておきましょう。

日本はその昔の旧民法で、家督相続(戸主がすべてを相続する制度)の制度をとっていたこともあって、現在の民法にはない考え方ですが、家に残っていない者が相続をしない考え方が残っています。家督相続の考え方はともかく、実家で相続が発生した場合には、相続人は相続に関する知識は身に着けておく必要があります。相続は、プラスの財産をもらう相続だけではなく、マイナスの財産(負債)を引き継ぐ相続もあります。負債を正式に引き継がないことを表すのには、実家との協議で負債の分割協議(例　実家の兄が引き継ぐ)をしてもダメな場合があります。家庭裁判所に相続放棄の手続きをする必要があるのです。また、相続税には連帯納税義務があるので、分割協議が整わず、実家が相続税を支払えなかった場合に、こちら側に税金の負担が来ることもあり得ます。相続で財産をもらうにせよ、もらわないにせよ、正しい相続の知識を身に着けて実家のお話をお聞きする必要があります。

本当です。土地や建物の所有権の登記をするときに、実際に負担した資金・ローン・贈与を受けた金額の合計をそれぞれの負担額とし、その割合で登記しないと贈与税の課税の問題がおこるため、お金を出した割合で登記するのが原則です。ただし、住宅資金には　登記の対象となる支払いと　それ以外の支払いがあります。例えば、庭を造ったりするお金は　建物の登記代金とはなりません。上手にお金に名前を付けて登記名義（所有権割合）をお考えください。また、住宅資金の贈与を受ける場合には、住宅の完成前に受けてください。 住宅完成後（引渡し後）に住宅ローンの返済のために贈与を受けても住宅資金の贈与の特例は受けられません。

本来、贈与税は、個人から財産をもらった時に課税の対象となってきます。夫婦間であってもそれは変わらず、夫から妻へ、又は、妻から夫へ財産を贈与した場合には贈与税が課税されることになります。ただし、一定の条件を満たす夫婦間の贈与には贈与税が課税されません。どのような贈与が非課税でどのような贈与が課税となるのでしょうか。 ●贈与税がかからない場合（１）生活費の贈与夫婦の間には、民法に互いに協力扶助義務があることが定められています。従って、夫婦の一方がもう一方の生活費を支払う義務が生じることもあります。夫（または妻）が外で働いてお金を稼ぎ、もう一方が家事を負担している場合や、共働きであったが病気療養等により一方が働けなくなってしまった場合などです。 このような、夫または妻から生活費に充てるための贈与を受けた財産のうち「通常必要と認められるもの」については、民法に定められた協力扶助義務を果たすための贈与ですから、贈与税の課税対象となりません。  （２）居住用不動産の贈与（贈与税の配偶者控除）婚姻期間が20年以上の夫婦において、『夫から妻へ』、『妻から夫へ』いわゆる夫婦間で居住用不動産又は、その建築資金を贈与したときは、2000万円までは贈与税がかからないという特例があります（配偶者控除）。 さらに、贈与税の基礎控除額110万円を加えれば、2110万円までは税金を払わずに配偶者に居住用不動産を贈与することが可能です。   ●贈与税がかかる場合前述のとおり、夫婦間での生活費の贈与や20年を超える夫婦間での居住用不動産の贈与は、贈与税がかかりません。しかし、これ以外の贈与に関しては、他人への贈与と同様に贈与税の対象となってしまう可能性があります。 例えば、夫から生活費を月額50万円もらっている場合に、実際の夫婦の生活費は30万円のみで、残り20万円は妻名義の通帳に貯金されていたり、投資に充てられていたりした場合などでは、その20万円は通常必要と認められる金額を超えるものとして贈与税の対象となるかもしれません。 また、夫婦の財産は共有財産だから、といった理由で自宅を夫婦の共有名義にされている場合に、その自宅の住宅ローンの負担割合が、共有名義の割合と異なる場合にも贈与が発生してしまいます。 贈与税に関するご相談は、事例豊富な「ソレイユ相続相談室」までお問い合わせください。

通常、個人間の不動産の譲渡は、売った側に所得税の譲渡所得が課税され、買った側には売買登記時の不動産取得税、登録免許税が課税されます。今回の場合ですと、売主であるお父様には、売却価額から取得価額と譲渡に係る費用を差し引いた部分(譲渡所得と言います。）に対して課税されます。先祖代々の土地を売却しているので所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超えているため譲渡所得に対して約20％（国税＋地方税）がかかってきます。買主である相談者様には取得した土地の固定資産税評価額の２％の登録免許税、3％（平成30年3月31日までの取得であれば固定資産税評価額の2分の1に対して）の不動産取得税が課税されます。ただし、譲渡価額が時価に比べて著しく低額である場合には、買った側に贈与税が課税される可能性があります。この場合、時価に比べてどの程度低額であれば著しく低額となり、贈与税が課税されるかですが、国税不服審判所の平成15年6月19日の裁決によれば、路線価が公示価格の80％目途に評定されていることを前提に、相続税評価額での譲渡は時価に比べて著しく低額であるとは言えないとしています。今回のケースですと、路線価が公示価格の80%程度の水準であれば買主側に贈与税の課税がなされる可能性が低いでしょう。実務上、親族間での不動産の譲渡についてはその価額の設定は注意をする必要がありますので、専門家を利用された方が良いでしょう。ソレイユ相続相談室では不動産の移転についても専門の税理士がご相談を承っております。ぜひお問い合わせください。 

はい、ご相談いただけます。遺産分割協議の中で、誰がどの財産を相続するのかによって、相続税だけでなく、相続後売却によって発生する所得税が変わってくる可能性があります。また、遺産分割協議にあたっては、売却予定の不動産の時価ベースや手取りベースで分割の話し合いを進める場合もあります。これら協議にあたっては税金を計算しながら進める必要があるのです。私どもでは、相続後の財産売却による税金についても検討しながら　相続税の申告を進めることができます。ご要望があれば、売却方法・売却業者の選定のご相談も承ることができます。

不動産は売却のタイミングで税金が変わってきます・・・・居住用の不動産には自用と所得の売却特例があります。 また、実家を相続する場合にも、所有者と居住者のそれぞれのタイミングで住宅に関する相続税の特例が変わってきます。 まず、居住用不動産に関する譲渡・相続の特例について、相続税務相談の経験豊富な専門家に聞いて知識をつけておくことが必要です。

【解決の方向】Ａさんが、お母様と、お母様のご自宅で同居されることを前提に、 Ａさんのお母様の相続シミュレーションをしたところ、 ご自宅につき居住用の小規模宅地の特例を使って相続すれば、 相続税の申告は必要なものの、納税額はゼロになることがわかりました。また、Ａさんは、お母様が亡くなった後で、お母様から相続した自宅を売却すれば、 居住用家屋の3000万円控除の特例が使えることを説明しました。但し、お母様の相続税の申告に当たり、小規模宅地の特例を適用する場合には、相続税の申告期限までその宅地を取得していることが必要です。さらに、Ａさんが　もともと住んでいた家は、購入価格が高かったので、売却しても譲渡所得は発生しないことがわかりました。Ａさん一家にとって、お母様との同居は税務上も有利であることがわかり、この計画を進めていくことにしました。

一般的に調査官は、午前9:30から10:00の間に来て、午後16：00～16:30の間に帰ります。お昼休みは外に出ますので昼食の準備は不要です。お茶を最初と3時に出す程度でよいです。ケーキなどお菓子には手をつけない場合がありますので不要とお考えください。