よくある質問

不動産の維持管理にはお金がかかります。空き家を住める状態にしておくには、時折換気が必要ですし、古くなった建物は修繕費も必要です。また、農地や空き地の草刈りをする必要に迫られます。草ボウボウにしておくと近隣からクレームが来るのです。田舎の不動産を所有している経験を持っている人や、専門家の意見を聞いて、維持するための費用の見積もりはしておきましょう。

相続が発生すると下記のような「相続についてのお尋ね」といった税務署からのお尋ねの書類が届くことがありますが、届いた場合には安易な判断をせず、専門の税理士に相談し、相続税がかからないこと確認した上で回答をすることをおすすめします。相続税の申告が必要でないとき（遺産の総額が、基礎控除額を下回る場合）は、こちらに法定相続人に関する情報や所有財産等を記入して回答する事で相続税がかからないこと税務署に伝えます。ここで注意しなければならないのが、「本当に相続税がかからないのか」の確認をきちんと行わないと、後で大変な思いをする可能性があるということです。国税庁が平成24年7月から平成25年6月までの間に行った相続税の実地調査（税務調査）は12,210件であると発表しています。この調査は国税局及び税務署で収集した資料情報を基に申告義務があるにもかかわらず無申告となっていることが想定されるものや申告額が過少であると想定されるものなどに対して実施され、このうち申告漏れ等の非違があった件数は9,959件で、非違割合は81.6％と高い割合となっています。税務署は所得税や贈与税の確定申告書、固定資産税の名寄帳など様々な情報から、それなりの裏付けをもって申告が必要そうな方にお尋ねを出しているので、「我が家には相続税がかかるほどの財産はない」と安易に回答すると、後ほど税務調査がきて申告漏れを指摘され、相続税だけではなく無申告加算税や延滞税（無申告が故意であると判断された場合には最も重い重加算税）など、思いもよらないペナルティを課せられる危険があります。上記の調査では申告漏れ財産の約半数は現金預貯金等と有価証券からなっているとの調査結果もでています。これは相続税の計算上、被相続人の財産に含められるものが、相続人の方々の認識よりも広かった、というのが理由の一つでしょう。 したがって税務署からお尋ねが届いた場合には安易な判断をせず、専門の税理士に相談し、しっかりと財産の調査や評価などを行ってもらい、相続税がかからないこと証明してもらうことをおすすめします。（参考：国税庁HP「平成24事務年度における相続税の調査の状況について」）

平成28年度改正で、平成28年4月1日以後に、相続した空き家を譲渡することで譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が創設されました。これは、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）または取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する、というものです。この特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です。①   相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること②   相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること③   昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であること④   相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと(※相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと）また、譲渡する際の要件として、次の要件を満たすことが必要です。①   譲渡価額が1億円以下②   家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。）当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであることご質問の方は、お父様を平成26年7月に亡くされていますので、相続した空き家を平成29年12月31日までに譲渡する場合で、上記の要件を満たす場合であれば、譲渡所得から3,000万の特別控除を控除することができます。仮に、実家の売却により、1,200万の譲渡所得があった場合、特別控除の適用のない方には、所得税・住民税等で約240万円の税負担がありますが、特別控除の適用がある方は、所得税・住民税の税負担は０円となります。適用期間に限りがあります。相続した実家の売却をお考えの方は、お早めに専門家にご相談いただくことをお勧めします。 

▶質問Ａさんは、長年家族で工場を経営しています。Ａさんが社長で、奥様が専務、長男が工場長で長女が経理をやっています。Ａさんは遺言書を書いて、自宅以外の自分の持っている土地を、子どもたちに分けることを思い立ちました。その際に、Ａさんが会社の借入金の連帯保証人になり、Ａさん個人の不動産全部にこの債務の抵当権が付されていることが気になって相談に来られました。 ▶答えＡさんには、ご自分の相続が始まると同時に、保証債務は債権者との関係では相続人全員に相続されること、 遺産分割協議書や遺言では保証債務を特定の人にのみ負わせることはできないことをご説明いたしました。 また、お子様たちに相続させる予定の土地に付されている抵当権は、相続登記で相続人に名義が変わっても、そのまま残ることもご説明いたしました。 会社の財政内容や、今後の方針をお聞きし、遺言は公正証書遺言として残すことにして、 保証債務と抵当権の問題を、長男様に社長を譲る時期とからめて再検討を始めることにいたしました。具体的には、長男様に社長を譲るまでに、会社の借入金の返済を進め、長男様が相続予定の不動産以外の不動産の抵当権を解除するということで、解決策も見えてきました。 相続手続きのご相談は、事例豊富な「ソレイユ相続相談室」までお問い合わせください。

遺言書は、故人の思いが記載されており、法律で定められた相続割合よりも優先されることになります。遺言には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言と種類があります。お父様の遺言が、自筆証書遺言、秘密証書遺言であった場合は、まず家庭裁判所で検認手続きを行わなければなりません。勝手に開封した場合、「5万円以下の過料」に処せられることがあるので注意が必要です。検認とは、遺言書の形式等を確認し、遺言書の内容を明確にし、偽造や変造を防止する証拠保全のために行われます。検認手続きの済んでいない遺言書では、不動産名義変更や預貯金の解約等をすることができません。また、検認されても、遺言書が本物であるかどうかを証明するわけではありません。公正証書遺言の場合は、 検認は必要ありませんので、すぐに相続の手続きを始めることができます。相続人の確定や、財産の調査を行いましょう。遺言の記載どおりに相続人が財産を引き継ぎます。遺言の執行者が、指定されている場合は、遺言執行者が遺言の内容に沿って相続手続きを 進めていくことになります。遺言執行者とは、遺言書に書かれている内容にそって、相続人の代理人として相続財産を管理し名義変更などの手続を行う人で、相続人全員の協力が得られないことが予想される場合などには、遺言書にて指定しておくとよいです。遺言執行者が指定されていない場合は、相続人の代表者が手続きを進めていくか、専門家(当ソレイユ相続相談室でも承ります)に依頼することもできます。遺言書の内容に納得できない場合、相続人全員が同意すれば遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印を押印して遺産分割協議書を作成すれば遺言とは異なる相続をすることもできます。(包括遺贈の場合を除く) 

遺言書を作成する方は、遺言書に、特定の人に財産を渡したい旨を自由に記載することができます。例えば、「友人の○○○○にすべての財産を渡す。」と記載することもできますが、そうすると、相続人は相続財産の取得が一切できなくなってしまいます。　そこで、一定の相続人については、主張すれば必ず相続財産を取得できる財産の範囲が認められており、これを遺留分といいます。遺留分は、被相続人が作成した遺言書等を覆す非常に強い権利ですので、相続人のうち、子およびその代襲相続人、直系尊属、配偶者には認められていますが、被相続人との関係の薄い兄弟姉妹には認められていません。 ご質問の方は、法定相続分である１／２の１／２である、１／４が遺留分となりますので、遺留分の権利を主張する場合は、「遺留分減殺請求」を行うことができます。　ただし、遺留分減殺請求権は、相続の開始から１年以内に行使しなければ消滅します。　仮に、相続の開始を知らなかった場合等であっても、相続開始のときから、１０年経過するまでに行使しなければ、権利は消滅します。

不動産を譲渡すると所得税(譲渡所得)が課税されます。譲渡所得は譲渡による収入金額から取得費と譲渡経費を控除した残額に対して課税されます。ただし、居住用家屋については特例があり、特別控除3000万円が認められる場合もあります。住居の処分に当たっては、所得税の課税の有無、特例の適用可能性の有無を専門家と事前に話し合い、計画的に売却することが必要です。また、売却ではなく、老後の生活収入の確保のために都会の住居の賃貸利用を考えておくことも大切です。

不動産は売却のタイミングで税金が変わってきます・・・・居住用の不動産には自用と所得の売却特例があります。 また、実家を相続する場合にも、所有者と居住者のそれぞれのタイミングで住宅に関する相続税の特例が変わってきます。 まず、居住用不動産に関する譲渡・相続の特例について、相続税務相談の経験豊富な専門家に聞いて知識をつけておくことが必要です。

相続により配偶者が取得した財産については、法定相続分までの金額か1億6千万円までは、相続税がかからない仕組みになっています。この特例を上手に使って、次の相続も含めて、相続税が合計で安くできるようなプランを考えることが大切です。参考 国税ホームページhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4158.htm

【解決の方向】Ａさんが、甥に贈与したい土地の評価を行い贈与税を計算したところ、とても甥に払える金額でない事がわかりました。Ａさんが遺言を書いて、甥にその土地を遺贈することもできますが、相続税が納税額で1,000万円を超えることがわかりました。また甥御さんには、さらに２割加算された税額の負担があることを説明しました。Ａさんは、甥に相談してみることにしました。