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財産評価で知っていたい、「土地の上に存する権利」の区分

    更新日/2022年3月2日

    土地の上に存する権利のイメージ画像

    所有権、占有権、著作権など、さまざま権利がありますが、その中に「土地の上に存する権利」というものが存在します。

    これは、土地そのものではありませんが、相続税や贈与税を計算する際の財産評価においては、土地と同じくらいの価値があるものとして評価されています。

    例えば、「借地権」という権利は聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。この借地権も、土地の上に存する権利の1つです。

     

    今回は、土地の上に存するさまざまな権利について、1つずつご説明します。

    相続税や贈与税の計算で必要な財産評価をスムーズに行うために、土地に関する権利を理解しておきましょう。

     

    ① 借地権(②を除く)

    賃借権とは、他人の土地の上に建物を建てるために、対価を支払って土地を借りる権利のことをいいます。

    例えば、Aさんは自宅の住み替えをしたいと考えているとします。自宅を建てることのできる土地を探していると、Bさんが持っている土地が希望の条件に合っていたため、その土地に自宅を建てたいと思っています。しかし、Bさんの持っている土地の上に無断で自宅を建てることはできません。ですから、AさんはBさんに対価を支払って、その土地を借りることになるのです。これが「借地権」です。

     

    借地権は土地を「借りる」権利ですので、真の所有者は土地を貸しているBさんとなります。そのため、土地を借りている側のAさんは好き勝手に土地を使って良いわけではありません。

    基本的には、借地権者(土地を借りている人)は所有者の承諾がなければ建物の売却や建て替えができないのです。

    また、借地権は時期によって適用されるルールが異なります。1992年8月1日に「借地借家法」が施行されたことにより、土地を借りられる期間が変わりました。以前の旧借地法では、借地の上の建物が木造の場合は30年間(最低20年間)で、更新後は20年間。鉄骨造・鉄筋コンクリート造は60年間(最低30年間)、更新後は30年間の期間で契約することとなっていました。

    しかし、新しく施行された借地借家法では、土地を借りる目的により借地権を4つに分け、それぞれ異なる契約期間を設定しました。

    4つの借地権は以下のとおりです。

     

     ・普通借地権

     ・定期借地権(一般定期借地権)

     ・事業用定期借地権

     ・建物譲渡特約付借地権

     

    ここでは、そのうちの「普通借地権」のおける契約期間についてご説明します。そのほかの借地権については、次の「②定期借地権等」でご説明しています。

     

    普通借地権の契約期間は、借地上に建てる建物の構造に関係なく30年間、1回目の更新では20年間、2回目の更新では10年間となっています。ただし、当事者双方の合意があれば、30年以上の契約にすることも可能です。

     

    ②定期借地権等

    定期借地権とは、1992年8月1日に施行された「借地借家法」によって新しく作られた借地権です。借地権は対価を支払って土地を借りる権利のことですが、借地の上に建てる建物の種類によって、契約期間が異なります。ここでは、「定期借地権(一般定期借地権)」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3種類の定期借地権についてご説明します。

    定期借地権(一般定期借地権)

    定期借地権は、一戸建てやマンションなどの居住用として土地を借りる場合に利用される借地権です。

    契約期間は50年以上と決められており、更新することはできません。契約の期間が満了したら、その土地を更地に戻してから所有者に返す必要があります。

    事業用定期借地権

    事業用定期借地権とは、店舗や商業施設などの事業用建物を建てるために土地を借りる場合に利用される借地権です。他の定期借地権と異なり、契約の際は公正証書によって締結することが要件となっています。公正証書により締結しない場合には、事業用定期借地権には効力が認められず、普通借地として契約が成立する可能性がありますので注意が必要です。

    契約期間は10年以上50年未満と決められており、更新することができません。契約が終了したら、その土地を更地に戻してから所有者に返す必要があります。

    建物譲渡特約付借地権

    建物譲渡特約付借地権とは、契約の時点で土地の所有者が借地上の建物を買い取る決まりがある借地権です。

    契約期間は30年以上で、土地の所有者に建物を買い取ってもらった時に借地権が消滅します。

     

    ③地上権(①、②、④を除く)

    地上権とは、他人の土地の上に工作物や竹木を所有するために、その土地を使用する権利のことをいいます。一見、「借地権」と同じ権利のように思えますが、地上権は借地権とは異なり、土地の所有者の承諾がなくても借地上の建物を貸したり、売却したりすることができるのです。

    また、地上権には最低30年以上の契約期間が定められていますが、当事者双方の合意があれば自由に設定することができます。

    なお、建物の競売により建物の所有者と土地の所有者が異なってしまった場合には、「法定地上権」が成立する可能性があります。

     

    ④区分地上権

    区分地上権とは、他人の土地の地下や空中を利用して工作物を所有する権利のことをいいます。地下鉄やトンネルなどを作る際に必要となる権利です。

    本来、地上権は土地を貸してくれる所有者に不利な点が多いことから、設定が認められないケースも多いのですが、区分地上権は公共性の高い権利ですので、成立する可能性が高いです。

     

    ⑤区分地上権に準ずる地役権

    これは、高圧のガスを通ずる導管の敷設や飛行場の設置などをするために、土地の空中や地下に上下一定の範囲を定めて設定される地役権で、建造物の設置を制限するものをいいます。

    この権利を利用することによって、家庭にガスを届けたり空港を作ったりできるため、大変便利な権利ですが、土地の所有者にとっては建物の設置を制限されてしまう厄介な権利となっています。

     

    ⑥耕作権(永小作権、小作権)

    耕作権とは、小作料という料金を支払って、他人の土地に耕作や牧畜を行う権利です。物権である「永小作権」と、債権である「小作権」の2つに分けられます。

    物権とは、全ての人に対して主張することができる権利のことです。そのため、物権である永小作権はローンの担保に利用することができます。しかし、現在は利用されるケースはほとんどありません。

    一方で、債権とは特定の人に一定の行為を請求をする権利のことをいいます。永小作権と異なり、債権である小作権は新たにその土地を取得した人に対して対抗力を持ちません。

     

    ⑦温泉権(引湯権を含む)

    温泉権とは、鉱泉地において源泉を利用することができる権利のことです。また、引湯権は温泉権を持つ者から温泉を引湯することができる権利のことをいいます。

    温泉権や引湯権は物権的な性質があり、温泉がある土地の所有者と温泉権は切り離して考えるものという慣行があります。そのため、自分の持っている土地から温泉が湧き出たとしても、土地の所有者が当然に温泉権を取得する訳ではないということです。

     

    ⑧賃借権(①、②、⑥を除く)

    賃借権とは、賃貸借契約に基づき、賃料を支払って目的物である土地の使用収益ができる権利をいいます。

    一見、地上権と似ているように思われますが、地上権は物権なのに対して賃借権は債権です。そのため、賃借権はその土地を直接支配したり、他の人に対して権利を主張することができないのです。

    また、賃借権は土地の所有者の承諾がなければ、他人に譲渡することができません。

    賃借権の契約期間は、原則として50年以内とされています。契約でこれよりも長い期間を設定したとしても、その期間は自動的に50年となります。また、更新の場合でも、更新日から50年を超える期間を設定することができません。

     

    ⑨占用権

    占用権とは、道路や河川の管理者の許可に基づいて、工作物の設置を目的とした継続的な土地の使用をする権利のことをいいます。例えば、ゴルフ場や駐車場、自動車練習場などを作る際に利用されるケースが多いです。

    道路や河川を占用したい場合には、事前に専用許可の手続きを取る必要があります。

     

    まとめ

    今回は、土地の上に存する権利をご紹介しました。その土地をどのような目的で利用するかによって、持つべき権利が異なります。法律によりあらかじめ契約期間が決まっている権利もありますので、契約をする前に確認しておくことが大切です。

    また、今回紹介した権利を相続する場合や、権利の目的となっている土地を相続する場合の評価についても知っておきましょう。

     

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